Апартаменты у моря можно купить без проблем, проблемы начнутся потом.

Впереди еще бархатный сезон, но большая часть украинцев уже возвратились из отпусков, при этом многие, наверняка, с идеей «а не приобрести ли у моря собственные апартаменты?». Чтоб последующим летом не страдать с путевками в дома отдыха и заказом гостиниц, а приехать на курорт как домой — когда угодно и на сколько захочется. В остальное же время сдавать апартаменты в аренду, что может стать если и не главным делом, то хороший надбавкой в несколько тыщ либо даже несколько 10-ов тыщ баксов (при высочайшем качестве апартаментов) к основному заработку

Weekly.ua тоже задумался над таковой возможностью. Идея о таковой инвестиции появилась на отдыхе в Крыму: уж очень много было кругом рекламы апартаментов у моря и очень она кидалась в глаза. Но жалеть о потраченном на отдыхе времени на покупку апартаментов не пришлось, так как действительность оказалась далека от начальных желаний о своем номере люкс у Темного моря.

Без тесноты и обиды

Всего Weekly.ua исследовал более полусотни предложений на Южном берегу Крыма. 80% из их имели отношение к морю очень отдаленное — в буквальном смысле. Из их окон раскрывался иногда прекрасный вид на морской простор, но с расстояния от восьмисот метров до 2-ух с половиной км. А на террасе одних роскошных апартаментов в Ялте стоял на треноге мощнейший артиллерийский дальномер (стереотруба), в который можно было разглядеть детали дамских фигур на пляже, выглядевшие в особенности пикантно на фоне прицельной сетки линз дальномера.

Серьезно мы присматривались только к тем апартаментам, которые были вправду у моря, на расстоянии менее трехсот шагов от кромки воды, и отвечали звучному слову «апартаменты», а не представляли собой наскоро сляпанный из ракушечника и бетона домик с тесноватыми клетушками.

Апартаментов, отвечающих этим условиям, Weekly.ua оглядел около 10-ка — как фактически стопроцентно готовых к приему новых владельцев, так и без внутренней отделки, со свободной планировкой (без внутренних стенок, с бетонной стяжкой на полу и торчащими из стенок трубами и пучками проводов).

Внутренняя отделка — это была, обычно, плитка в коридоре и ванных, в комнатах ламинат и/либо ковролин, пореже паркетная доска. В окнах стеклопакеты. В комнатах интегрированные шкафы. В ванных комнатах стояли только душевые кабинки. Ванны либо джакузи и прочую сантехнику предстояло избрать и установить обладателям апартаментов. Материалы отделки не дешевенькие и не дорогие, а среднего свойства и средней цены, мрамора и иных излишеств не наблюдалось.

По сопоставлению со средней квартирой украинца площади апартаментов были огромные. Наибольшие — около 400 метров, с гостиной, 4-мя спальнями (любая с большой ванной комнатой и своей лоджией), большой террасой, на которой при желании можно кататься на велике, и своим выходом из лифта прямо в гостиную. Самые мелкие — около 70 м2, с гостиной и 2-мя спальнями (любая комната с огромным балконом) и просторной ванной комнатой. Отыскать чего-нибудть гораздо меньше не удалось. И в этом есть справедливость: настоящий отдых не подразумевает тесноту и сон вповалку на полу на надувных матрасах.

Нежилой комфорт

Спектр цен на апартаменты — от $1200 до $3000 за квадратный метр. Возможно, в конкретной близости от моря такового типа недвижимости дешевле просто нет. Правда, и дороже $3000 за квадрат мы ничего не отыскали, как ни находили. Наверняка, на сей день это психический предел для покупателя.

Любопытно, что стоимость не зависела от наличия внутренней отделки апартаментов. Самые дешевенькие, за $1200 за метр, как раз были стопроцентно отделаны и даже по минимуму меблированы (кровати в спальнях, стол и стулья типа садовой мебели на балконах). Цены зависели от других событий, которые становятся понятными только после того, как приходит осознание, что все-таки такое апартаменты у моря.

Во всех типовых договорах на покупку апартаментов (как обыденных — купли-продажи, так вкладывательных, если объект еще не сдан) в одной из первых строк обозначено, что вы приобретаете часть «спортивно-оздоровительного», «культурно-развлекательного» либо даже «стационарного объекта сферы услуг». Словом, фантазия продавцов в этом плане неограничена. Но ориентирована на одно: сходу предупредить, что продается нежилое помещение. Нежилое! Это нужно понять раз и навечно, тогда и становятся понятными многие другие вещи, которые сначала вызывают недоумение у будущих покупателей.

1-ое, что кидается глаза, — это отсутствие даже намека на кухню. Более того, общая планировка как будто специально выдумана так, чтоб выгородить кухню без помощи других было проблематично. Ведь на самом деле это гостиничный номер, где отдыхают, а не готовят. Если проголодались, милости просим в ближний ресторан. В неких комплексах апартаментов он имеется, а в одном было сходу три ресторана.

Можно, естественно, отвести под кухню одну из спален либо ванных комнат либо протянуть трубы для мойки в гостиную и поставить все кухонные агрегаты вдоль одной из ее стенок. Но если вы не против вдыхать в собственных апартаментах запах жарящихся котлет, то против могут быть ваши соседи либо, что серьезнее, управляющая компания (собственного рода ЖЭК ваших апартаментов). Они могут напомнить для вас условия контракта покупки и неотклонимых к нему договоров-приложений (о их чуток позднее).

Из коммуникаций в апартаментах есть только прохладная вода и электричество. Газ — ни-ни, ни под каким видом! Только немногие комплексы апартаментов имели свою котельную либо были подключены к коммунальной теплоцентрали. В сезон воду для ванны можно греть электронным котлом, но в прохладное время года неувязка отопления встает в полный рост. Ведь морозные зимы бывают и на ЮБК, и даже если в апартаментах никто не живет, в их необходимо поддерживать плюсовую температуру, чтоб не пришли в негодность внутренняя отделка и мебель. Заботу об этом берет на себя управляющая компания, но об источниках тепла должен позаботиться владелец помещения. Это или кондюки, или конвекторы (практически электроплитка с вентилятором). Но при всем этом следует исходить из наибольшего лимита электроэнергии на одни апартаменты, который на сей день обычно составляет 7 кВт/ч.

В собственном монастыре с чужим уставом

Так как апартаменты — нежилая недвижимость, платить за коммунальные услуги их владельцу придется по другим тарифам, а не как в обыкновенной квартире — за свет и воду, к примеру, вдвое дороже. Вобщем, беря во внимание кратковременность курортного сезона и даже неизменное поддержание тепла в апартаментах в течение зимы, главными будут не эти расходы, а другие, прописанные в упоминавшихся выше дополнительных договорах.

Так как на ЮБК издавна не осталось ничьей земли, большая часть апартаментов всеми правдами и неправдами выстроено на местности пансионатов, домов отдыха и санаториев. Обладатели этих учреждений глядят на владельцев апартаментов как на подчиненных им данников, принуждая их участвовать в финансировании всего санаторно-курортного хозяйства. Не заключить либо расторгнуть контракт с пансионатом нереально, потому что вас просто не пустят на его местность, а означает и в ваши владения. А открытый доступ к вашей личной принадлежности обойдется приблизительно в $1 с каждого квадратного метра ваших апартаментов за месяц в течение круглого года и независимо от того, отдыхаете вы в апартаментах либо они стоят закрытыми. На что издержут ваши баксы, обозначено в договоре в виде длинноватого списка услуг, где есть и таковой, к примеру, пункт: «Ведение учета въезда-выезда автотранспорта с местности пансионата в рабочее время».

Только два из осмотренных Weekly.ua строения апартаментов находились вне пределов санаторно-курортных учреждений, на городской земле. Да и там в договоре был прописан тот же магический $1/м2 — на охрану, уборку местности, сервис сетей электроснабжения... да не достаточно ли для каких еще целей необходимы средства местному поселковому либо городскому бюджету.

Но в этих апартаментах жизнь может показаться прелестной, невзирая на такую же сумму поборов. Все дело в отсутствии пансионатского забора. Вы сможете заходить в свою личную собственность и выходить из нее, не спрашивая разрешения у сторонних людей. В то время как обладатель «пансионатских» апартаментов по договору должен «предоставлять уполномоченному работнику письменно по установленной форме сведения о количестве лиц, заселяемых на объект (в ваши личные апартаменты. — Weekly.ua) с указанием их возраста».

Это могло бы показаться дурным сном, если б не встреча с директором 1-го из санаторно-курортных учреждений, на местности которого Weekly.ua осматривал апартаменты. Он на машине догнал меня на дорожке пансионата и, не вылезая из-за руля, а только опустив стекло, произнес: «Ага, это вы покупаете у нас апартаменты. Отлично! Запомните сходу: шаг на лево, шаг на право у нас только с моего позволения». И уехал.

Вообще-то брал апартаменты я не у него, а у их собственника, который в этот момент стоял рядом и был готов через землю провалиться. «Николай Михайлович шутит», — пробормотал он.

Естественно, насчет шагов на лево и на право директор пошутил. Но без всяких шуток он вправе отключить ваши апартаменты от всех коммуникаций «для производства планово-предупредительных ремонтов оборудования сетей». Понизить лимиты электроэнергии и воды только на том основании, что их снизили санаторно-курортному учреждению, на чьей местности вы находитесь. Востребовать выселения из ваших апартаментов «лиц, нарушающих правила внутреннего распорядка». И еще много чего вправе сделать по договорам-приложениям к договору о покупке апартаментов, что может если не попортить отдых, то внести в него элемент непредсказуемости.

Долгие инвестиции

Weekly.ua уже писал, что в Крыму за два с половиной года кризиса строительство фактически не замораживалось (см. №5 от 02.02.2011 г.). Одно из видимых последствий этого — на данный момент предложение апартаментов у моря приметно превосходит спрос. Стопроцентно либо практически стопроцентно заселены, подключены к коммуникациям и не сотрясаются от стука перфораторов рабочих, ведущих ремонт у соседей, другими словами применимы для настоящего отдыха, только «старые», сданные до кризиса объекты.

Любопытен актуальный опыт их ветеранов. Практически они все признавались, что рассчитывали сдавать в аренду свою недвижимость, когда она пустует, и хорошо на этом заработать. Но в реальной жизни все сводилось к приглашению отдохнуть в апартаментах друзей и друзей друзей, с которых драть аренду по полной было неудобно.

Вобщем, обладатели апартаментов не очень расстраивались по этому поводу. Они все были людьми небедными, с самого начала понимали, что свой люкс у моря — наслаждение недешевое, и шли на это. Разочарованных и готовых хоть какой ценой избавиться от собственной недвижимости Weekly.ua тоже не повстречал. А на вопрос, как они уживаются с обладателем местности (если апартаменты размещены на местности санаторно-курортного учреждения), пожимали плечами — дескать, сначала конфликты вправду были, но люди всегда могут условиться.

Но очереди из желающих восполнить ряды новых хозяев апартаментов у моря не было. В большинстве новостроев выкупленными оказывались один-два номера, изредка больше. Покупателями были, обычно, россияне либо обитатели крымской столицы Симферополя, хотя встречались украинцы и из других крупных городов. Полностью пустыми стоят роскошные и при всем этом реализующиеся по полностью адекватной стоимости новые, стопроцентно отделанные апартаменты, которые, как принято осторожно выражаться в СМИ, входят в сферу интересов 1-го не последнего во фракции БЮТ народного депутата. Возможно, даже покупатели из Ханты-Мансийска подсознательно ощущают, что на данном отрезке украинской истории у новых собственников этого великолепия могут появиться трудности.

Но даже при очевидном превышении предложения над спросом все дискуссии о рассрочке пресекались собственниками либо их агентами сходу и окончательно. Скидку на 5–10% были готовы сделать все без исключения, но всю сумму просили сходу. Получить же кредит под залог этой разновидности недвижимости, похоже, пока нереально. По последней мере, ни один из киевских банков на это не идет.

Вот такая ситуация на сей день с русскими апартаментами у моря. Их наличие вправду может решить делему отдыха на Черном море в хоть какое время, но единовременная инвестиция в таковой отдых предполагает как минимум $100 тыс. свободных средств и несколько тыщ баксов раз в год на сервис апартаментов. Что очевидно дороже, чем обыденный отдых в течение ближайших 10 лет по путевке в чужом номере люкс у хоть какого моря, не только лишь Темного.

Инвестиции в апартаменты у моря станут прибыльными с экономической точки зрения только после того, как Крым переориентируется с массового отдыха студентов и малоимущих людей на элитный отдых среднего класса и поболее состоявшихся людей, как это было до революции. В какой-то момент это произойдет, но очевидно не в обозримом будущем.