Столкнувшись с отсутствием достаточного количества арендаторов, владельцы офисных помещений решили их продавать. Поэтому сегодня можно купить не только квартиру под офис, но и отдельные помещения в крупных бизнес-центрах и даже офисные здания целиком.

Реализации ворачиваются

Столичный рынок офисной недвижимости оказался в нестабильной ситуации: с одной стороны, за последние месяцы средняя вакантность в проф офисных центрах уменьшилась на 1-2%, с другой стороны, сегодняшние 10-12% еще выше, чем прошлогодние 3-4%. «Поскольку особенной активности в бизнес-среде пока нет, то обладатели помещений делают верный вывод, что необходимо избавляться от таких объектов», - разъясняет эксперт по недвижимости Андрей Борщ. По его словам, сейчас как проф, так и остальные офисные помещения нередко стоят без арендаторов, тем принося их обладателям убытки. Обычный объектов обходится минимум в издержки на коммунальные услуги, а в БЦ – к тому же на уборку и плату управляющей компании.

Необходимо отметить, что украинский рынок уже прошел через шаг, когда обладатели БЦ предпочитали их продавать, а не сдавать в аренду. В 2005-2006 гг., когда начали массово появляться проф БЦ, их девелоперы еще не имели опыта управления такими зданиями, потому считали, что проще их реализовать и избавиться от излишних заморочек. Потом установилась очередь денежного энтузиазма – не плохих кабинетов не хватало, потому цены на аренду стали быстро расти. В конечном итоге обладатели начали зарабатывать на аренде, а практика продаж офисных площадей фактически пропала.

Сейчас она опять ворачивается. Вобщем, директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко считает это быстрее микротенденцией, так как превалирует как и раньше аренда. По наблюдениям профессионала, продавать решаются только тогда, когда собственник срочно нуждается в денежных ресурсах. А именно, как ведает директора по стратегическому развитию DEOL Partners Марина Рымаренко, в имеющихся высококачественных БЦ в центре Киева помещения только сдаются в аренду.

Все сходу

Как ведает А. Борщ, продают сейчас 2-мя способами: полностью маленькие объекты либо маленькие лоты в больших БЦ. В первом случае рынок знает быстрее примеры, когда объект выставлен на продажу – реальные сделки пока единичны. К примеру, 6-уровневый БЦ «Василевс» по ул. Красноармейской, 54-Б общей площадью 2,5 тыс. кв. м продается уже около года. Последней большой сделкой, когда офисный центр был куплен полностью одной компанией, стала июльская продажа телеканалу «1+1» БЦ «Щекавицкий» площадью 12 120 кв. м на скрещении ул.Фрунзе и ул.Щекавицкой. По данным компании DTZ, сделка оценивается примерно в $25 млн.

Как отмечено в отчете Colliers Intarnational о рынке недвижимости Украины за 1-е полугодие 2011 г., компании, покупавшие офисные центры полностью, в главном представляли секторы денег и медиа. По данным компании, толика сделок покупки помещений конечными юзерами в общей структуре спроса составила 34%, а 66% пришлись на аренду.

В вырезку

Если же часть БЦ продается в вырезку, то любой из лотов, по словам А. Борща, получает документ о праве на собственность. «Затем лот выносится на продажу, но с условием: так как это помещение размещается в БЦ, то клиент должен в дальнейшем заключить контракт с управляющей компанией, которая обслуживает весь БЦ», - разъясняет эксперт. Выходит, что в предстоящем стопроцентно реализовать здание его мажоритарный обладатель не сумеет. Эксперт приводит аналогию с коммунальной квартирой, где перед продажей комнаты на рынке ее обладатель должен предложить помещение своим соседям. И только если не найдется желающего «среди своих», объект продается сторонним.

Правда, и таких предложений пока не сильно много. По словам консалтеров, кабинеты на продажу можно отыскать исключительно в стоящихся БЦ либо на первых этажах жилых домов. Посреди продающихся объектов можно выделить офисное здание на Кловском спуске, 7а (девелопер – «Житлобуд»), в каком, по данным компании DTZ, отдельные офисные помещения были проданы бессчетным обладателям. Возможно, конкретно это позволило объекту – единственному из 5, вышедших на рынок в 2011 г. – достигнуть 100% заполняемости.

Покупка кв. м кабинета в неплохом БЦ в центре либо приближенном к центру районам, по данным аналитиков, сейчас обойдется минимум в $1,7-1,8 тыс., а быстрее – в $2,5 тыс. и выше. Одни из самых дорогих предложений подобного рода размещены в особняках на Воздвиженке и обходятся приблизительно в $4 тыс. за кв. м. Правда, так как большая часть площадей находятся в жилом фонде, дополнительно придется потратиться к тому же на их перевод в нежилой.

Место для маленьких

В секторе непрофессиональной офисной недвижимости, как ведает В. Степенко, предложение по продаже несколько возросло, т.к. уровень конкуренции ее собственников очень высок. «Это привело к тому, что они не могут выручить за аренду те суммы, на которые рассчитывают, и оказываются обязаны делать скидки. Как следствие, возрос срок окупаемости помещений. Если ранее он составлял 10 лет, то сейчас – 15-20», - ведает эксперт. Правда, по его признанию, и в случае выставления на продажу обладатель не всегда получает то, на что рассчитывает, потому случается и такое, что он ворачивается к практике сдачи кабинета в аренду.

В свою очередь, директор филиала АН Park Lane Татьяна Шпак отмечает, что вырос и энтузиазм к приобретению коммерческих объектов – в среднем, более чем на 30%. «Сегодня мы получаем сильно много заявок от будущих покупателей, желающих приобрести коммерческие объекты. В главном это помещения нежилого фонда в домах либо фасадные офисные и торговые объекты, так как площади в проф БЦ и ТЦ обычно рассчитаны на аренду», - ведает она.

Разброс цен на кабинеты, по словам Т. Шпак, очень большой. К примеру, самую умеренную квартиру на окраине, переоборудованную под кабинет либо другой коммерческий объект можно приобрести по стоимости от $1,3 тыс. за кв. м. А цена кабинетов в центре (в особенности фасадных) может достигать $30-40 тыс. за кв.м.